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O mercado imobiliário e as bolhas em pares

O mercado imobiliário e as bolhas em pares

O melhor indicador da ausência de uma bolha imobiliária é precisamente o mal chamado “bolha de aluguel” que é muito falado agora.

Nos últimos tempos, parece que o fantasma da bolha imobiliária foi despertado. Mas, embora muitos indicadores do mercado imobiliário cresçam rapidamente ainda, em termos absolutos, bem abaixo dos valores atingidos no pico da bolha (transações, início da habitação, contribuição do setor de construção para o PIB, crédito hipotecário, etc. ). Os últimos dados disponíveis indicam que o preço da habitação aumenta para 6,7%, embora em algumas cidades atinja dois dígitos. No entanto, ainda está 26% abaixo do máximo de 2007, no nível de junho de 2004. Certamente, isso não é suficiente para justificar a ausência de uma bolha em formação, ou talvez menor do que a alcançada em 2007.

O melhor indicador da ausência de uma bolha é precisamente outra “bolha imobiliária” que tem sido discutida há muito recentemente: a chamada “bolha de aluguel”. Do ponto de vista econômico, não faz sentido falar de bolhas na rentabilidade de um bem, neste caso habitação. De fato, um dos indicadores mais claros da bolha do passado, além do crescimento espetacular do crédito, foi precisamente a baixa rentabilidade do aluguel. No pior momento, ficou abaixo de 2%. Por que alguém quer pagar um preço astronômico para casas com uma rentabilidade tão baixa em comparação com outros ativos naquele momento? A única explicação foi a expectativa de que os preços continuariam aumentando sem limite, e os ganhos de capital seriam feitos na venda. Por que comprar em vez de aluguel e colocar o dinheiro no banco em 5%? Por causa do receio de que os preços continuem a aumentar e não puderem comprar no futuro.

No final, são essas expectativas irrealistas sobre o crescimento futuro dos preços que alimentam as bolhas na presença de crédito abundante. Nestes momentos, com retornos de 5-6%, os preços da habitação são bem justificados pelas rendas. E a concessão de crédito hipotecário novo está em conformidade com os padrões conservadores de controle de risco. Do ponto de vista do crédito, a redução da dívida hipotecária das famílias tem sido substancial e, atualmente, apesar do rápido crescimento das novas hipotecas para compra de casas, o estoque de crédito hipotecário continua a cair. Teremos que estar vigilantes, mas, por enquanto, não há bolhas no horizonte imobiliário.

Fonte: “El Pais”

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