Dovresti comprare una seconda casa in affitto?

L’acquisto di una seconda casa può essere un investimento praticabile, sia per il reddito potenziale derivante dal contratto di locazione o per la vendita successiva a un prezzo più elevato. Tuttavia, è necessario prendere in considerazione alcune considerazioni prima di prendere questa decisione. Scopri tutto in questo articolo.

Nel 2017, in Portogallo, si è registrato un investimento del 31,4% nelle attività immobiliari, una tendenza in crescita dal 2013 (24,4%), secondo i dati forniti da PORDATA.

Possiamo vedere che questo tipo di investimento è stato sempre più richiesto, principalmente a Lisbona, spesso allo scopo di trarre profitto dalle strutture ricettive locali. Tuttavia, ci sono anche alcuni svantaggi associati a questa attività, vale a dire il tempo necessario per iniziare a generare profitti.

  1. Devi utilizzare i mutui?

Il primo criterio da considerare se stai pensando di acquistare una seconda casa in affitto è se dovrai richiedere un mutuo per la casa.

Se hai bisogno di stipulare un prestito, è importante confrontare tutte le offerte esistenti sul mercato per assicurarti di ottenere il massimo vantaggio e calcolare il tempo necessario per pagare l’intero valore della casa e iniziare a generare un profitto dal contratto di locazione.

  1. Il secondo mutuo per la casa ha condizioni diverse 

Se è necessario richiedere un finanziamento, si ricorda che i prestiti per le seconde case tendono ad avere condizioni diverse rispetto ai prestiti per abitazioni proprie e permanenti.

Di norma, in questi casi, l’istituzione finanziaria propone uno spread più elevato, in quanto vi è una maggiore probabilità di insolvenza da parte del cliente, che è un modo per le banche di adottare precauzioni contro questo rischio.

Un altro aspetto da considerare è l’ammontare del finanziamento concesso all’investitore in base al valore della valutazione della proprietà, vale a dire l’LTV (prestito al valore). Come regola generale, per una seconda casa, le banche concedono una percentuale di finanziamento inferiore rispetto a un prestito per la prima casa.

  1. Spese di proprietà

Oltre all’importo da pagare per la casa, ci sono altri costi che devono essere presi in considerazione al momento dell’acquisto della casa, come le tasse e le commissioni associate al credito, l’IMT (tassa comunale sui pagamenti trasferibili) e l’atto.

Devono inoltre essere prese in considerazione le spese annuali inerenti all’immobile, vale a dire l’assicurazione multi-rischio e vita, i costi condominiali e di manutenzione, l’IMI (tassa comunale sugli immobili) e l’ipoteca stessa.

C’è un aumento dell’IMI per le seconde case?

Se hai una seconda casa da affittare non vedrai aggravare l’IMI. L’attuale legislazione prevede questo aumento per gli edifici vuoti nelle zone di pressione urbana e gli alloggi in affitto non fanno parte di questa classificazione.

Come indicato al paragrafo 1 dell’articolo 2 del decreto legge n. 67/2019 “l’edificio urbano o la frazione autonoma che è vacante per un anno è classificato come vacante, secondo i termini previsti dal presente decreto legge.”

Ai sensi dell’articolo 3, paragrafo a), del decreto legge n. 159/2006, “l’edificio urbano o la frazione autonoma non sono considerati vacanti:

  1. a) Destinato ad alloggi a breve termine su spiagge, campagna, sorgenti termali e altri luoghi di vacanza, per affitto temporaneo o per uso proprio. “

Pertanto, l’IMI è aggravato solo se i proprietari mantengono libero l’edificio o la frazione autonoma per un anno o più.

Se hai una casa che stai affittando e ha un tasso di occupazione costante, non superiore a un anno senza inquilini, non dovrai preoccuparti dell’aumento di questa imposta.

  1. Conosci il mercato

Prima di investire in una seconda casa in affitto, è essenziale conoscere il mercato, nonché l’area geografica del paese in cui si intende effettuare l’investimento. Attualmente, i prezzi nel mercato degli affitti sono molto alti, quindi è importante scoprire i prezzi delle diverse case e confrontare tipi simili in diverse aree per vedere quale sarà l’opzione più redditizia.

  1. Posizione della proprietà

Anche la posizione della proprietà in cui intendete investire è molto importante. Optare per un’area centrale, attraente e interessante, soprattutto se si desidera un affitto a breve termine in cui gli inquilini principali saranno i turisti.

Se scegli il noleggio a lungo termine per il tuo alloggio di terze parti, è meglio scegliere una posizione vicino ai servizi pubblici, come ad esempio scuole, trasporti pubblici, supermercati, ecc.

  1. Valutare l’utile sul capitale investito

Ora che conosci il mercato e hai valutato tutte le possibili spese che avrai con la seconda casa, è tempo di valutare il ritorno sull’investimento.

Il primo passo è scoprire il prezzo degli affitti addebitati nell’area in cui si trova la proprietà in relazione alle case con una tipologia simile alla tua, poiché non dovresti praticare un valore del reddito molto inferiore o superiore alla media addebitata in quella posizione.

Per calcolare l’affitto devi anche tener conto delle spese che hai con la proprietà e con le tasse, al fine di praticare un prezzo equo per te e l’inquilino.

  1. Essere un padrone di casa non è per tutti

Attenzione ai dettagli, energia, pazienza e disponibilità: unisce queste caratteristiche? Non dimenticare che il ruolo del padrone di casa può essere molto impegnativo e deve essere disponibile ogni volta che è necessario intervenire con qualsiasi intervento di manutenzione o riparazione sulla casa.

Le riparazioni da effettuare nella proprietà possono essere costose, quindi è prudente avere un risparmio di parte preparato per questo tipo di imprevisto. Si consiglia inoltre di accantonare un importo equivalente ad almeno due affitti, in modo da poter garantire la propria stabilità se si ha un mese o due di disoccupazione all’anno.

In questo senso, vorrai assicurarti che la casa abbia un alto tasso di occupazione ed è importante conoscere coloro che sono interessati all’affitto della proprietà e scegliere quelli con i quali ritieni di capirti meglio. In altre parole, preparati a dedicare gran parte del tuo tempo ed energia a questo progetto per diversi anni.

 

FONTE: Jornal Económico FEV 2020

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