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Le marché de l’immobilier et les bulles par paires

Le marché de l’immobilier et les bulles par paires

Le meilleur indicateur de l’absence d’une bulle immobilière est précisément la «bulle des loyers» mal nommée dont on parle tant maintenant.

Ces derniers temps, il semble que le fantôme de la bulle immobilière ait été réveillé. Mais si de nombreux indicateurs du marché immobilier se développent rapidement sont encore, en termes absolus, bien en dessous des valeurs atteintes au pic de la bulle (transactions, mises en chantier, contribution du secteur de la construction au PIB, crédit hypothécaire, etc. ). Les dernières données disponibles indiquent que le prix du logement augmente à 6,7%, même si dans certaines villes il atteint deux chiffres. Cependant, il reste inférieur de 26% au maximum de 2007, au niveau de juin 2004. Certes, cela ne suffit pas à justifier l’absence de bulle en formation, voire plus faible que celle atteinte en 2007.

Le meilleur indicateur de l’absence de bulle est précisément une autre «bulle immobilière» dont on a beaucoup parlé récemment: la «bulle immobilière». Du point de vue économique, il n’est pas logique de parler de bulles dans la rentabilité d’un actif, dans ce cas le logement. En fait, l’un des indicateurs les plus évidents de la bulle du passé, outre la croissance spectaculaire du crédit, était précisément la faible rentabilité du loyer. Au pire moment, il est devenu inférieur à 2%. Pourquoi quelqu’un voudrait-il payer un prix astronomique pour des maisons aussi peu rentables que d’autres actifs à ce moment-là? La seule explication était l’attente que les prix continueraient à augmenter sans limite, et des gains en capital seraient réalisés sur la vente. Pourquoi acheter au lieu de louer, et mettre l’argent à la banque à 5%? En raison de la crainte que les prix continuent à augmenter et ne pas être en mesure d’acheter à l’avenir.

En fin de compte, ce sont ces attentes irréalistes quant à la croissance future des prix qui alimentent les bulles en présence d’un crédit abondant. Dans ces moments, avec des rendements de 5-6%, les prix des logements sont bien justifiés par les loyers. Et l’octroi de nouveaux crédits hypothécaires est conforme aux normes prudentes de contrôle des risques. Du point de vue du crédit, la réduction de la dette hypothécaire des familles a été substantielle et à l’heure actuelle, malgré la croissance rapide des nouvelles hypothèques pour les achats de maisons, le stock de crédit hypothécaire continue de baisser. Nous devrons être vigilants mais, pour le moment, il n’y a pas de bulles sur l’horizon immobilier.

Source: “El Pais”

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Kasalux

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